Centro histórico devoluto anuncia declínio urbano

Porquê continuar a construir casas na periferia, quando existem tantas habitações devolutas no centro de cidades como Viseu, de vilas e até de aldeias? Se Comprar para Alugar não é atrativo para investidores privados, o Setor Público pode bem compensar essa "falha de mercado". Centro histórico em ruínas, com todas as infraestruturas menos estacionamento, não serve nem para turistas.

https://www.jornaldocentro.pt/camara-de-viseu-avanca-com-compra-de-50-casas-para-habitacao-social-e-assim-cumprir-prazos-do-prr/

jornaldocentro.pt

Câmara de Viseu avança com compra de 50 casas para habitação social e, assim, cumprir prazos do PRR

WSJ on Portugal - Come and stay awhile! Venham mais 5!

 Thank you for the WSJ article on tourism in Portugal.  

Hope to see you in Portugal this year!  Come and stay awhile! 

https://www.wsj.com/world/europe/europe-tourism-economy-american-tourists-f6112f78

It's true, tourism is generally a cyclical industry, labor-intensive and requiring relatively low skills.  But tourism can still promote a lot of development.  

Tourists come to Portugal not just to go the beach, but especially to enjoy the easy-going hospitality of the Portuguese people, the good food and the relative security.  

While some tourists spend most of the time on the beach and drinking in bars (with sunburns and hangovers to show for it), other visitors enjoy getting familiar with the history and culture of Portugal.  

The impact of tourism has been mostly positive in my view.  The offer of B&B lodging has promoted the restoration of city and town centers which were in ruins, in port because of rent controls lasting dating back to 1910. For every rental housing property that was converted into short-term accommodation, 1-2 property  that were empty or in ruins have been restored, which is a major improvement.  Higher interest rates have complicated the housing market, but EURO interest rates were negative for nearly 8 years, at least 7 years too many.  Tourists do tend to concentrate in major cities like Lisbon, Porto, Coimbra, Algarve, and so do both recent and old residents. 

We need for everybody to "go local" to spread wider into the Interior of Portugal where there a lot of empty houses.  Even so, there are still many buildings in city and town centers waiting to be rehabilitated. 

In my view, and that of some other analysts,  the rise in rental prices has more to do with the inflexibility of the housing market and with delays in the municipal licencing of restoration and construction projects,  a problem of supply, rather than with excess of demand from tourists and incoming migrants. I recently tried,  and failed, to find information on the quantity of housing restored with ARU incentives (for the rehabilitation of urban centers).  Housing promotion programs are more visible in the newspaper headlines than on the city streets. 

That said, all that goes too high, too fast is likely to come down.  

Housing supply and wages both need to rise.  Tourism is part of the solution, it is not a big part of the problem. 

When I drive around the towns and villages, I like to count the cranes and construction sites. 

But I still see far too many houses in ruins, abandoned or just shuttered.  

If there is anything that Portugal really needs is more people!  

Venham mais 5! 

Re-urbanização compacta e eficiente precisa-se!

Gostei de ler o recente artigo de Luisa Pinto do Público sobre o estudo do Mercado Imobiliário em Portugal coordenado por Paulo Rodrigues e publicado pela Fundação Francisco Manuel dos Santos   em ABRIL 2022. 

Uma vez que a habitação é um serviço LOCAL por definição, o  desafio foi de construir um Indice de Inacessibilidade territorial ao nivel das freguesias, cruzando o preço da habitação e o nível de rendimentos das famílias. As estimativas mostram que 24% das familias de zonas rurais em declínio e até 39% das familias em zonas de urbanização crescente estão em Risco de Inacessibilidade Habitacional. 

Foram assim tipificados processos de transformação da habitação, que na minha opinião ainda não passam do diagnóstico para a solução.    Esta lista de seis processos de urbanização é útil, interessante mas incompleta, se de facto queremos  promover um parque habitacional sustentável, tanto para as famílias como para os Orçamentos do Estado e dos Municípios. 

1. Expansão urbana (crescimento das áreas urbanas de maior dimensão, originando grande concentração de população, actividades económicas e serviços).

2. Urbanização (passagem de modos de ocupação de baixa densidade para alta densidade, impelida pela migração das populações para os centros urbanos).

3. Declínio urbano (descida da população e envelhecimento demográfico, abandono de infra-estruturas e património edificado).

4. Declínio rural (abandono de áreas rurais, encerramento de serviços, despovoamento progressivo).

5. Contra-urbanização (processo de urbanização de áreas rurais que se situam para além de zonas urbanas ou periurbanas), fora dos perimetros de segurança. 

6. Suburbanização (expansão das áreas urbanas para as suas periferias), por vezes clandestina e selvagem. 

7. Re-urbanização sustentavel, reabilitação e de "re-purposing" de edifícios antigos e/ou abandonados em bairros devidamente urbanizados para criar cidades e vilas compactas e eficientes com massa-critica  sem congestionamento. 

Falta incluir a reabilitação e de re-funcionalização (o dito re-purposing") de casas e outros edificios existentes, devolutos, e mais ou menos em situação de degradação e ruína.

Em termos de investimento público, é bem mais eficiente reabilitar casas devolutas e degradadas dentro do perimetro das povoações do que construir novos bairros na periferia. Os bairros existentes já têm todas infraetruturas, água, saneamento, electricidade, telecomunicações, ruas, passeios, etc. Os bairros existentes já têm as escolas, os cafés, as igrejas, as associações, e até as tradições que apoiam a comunidade. Os mediadores do imobiliiaro bem sabem que cada casa devoluta e em ruinas desvaloriza um bairro e que cada casa recuperada e habitada pode ajudar a restaurar um bairro degradado.

O enfoque do estudo nas freguesias e municípios é certeiro e importante. Mas não basta.

Há processos e politicas nacionais que têm contribuido bastante mais para a degradação e inacessibilidade da habitação do que o aumento da procura.

• A compra e venda de imóveis é dos processos mais burocráticos em Portugal. As licenças camarárias são uma dor de cabeça e as escrituras são uma "dor de bolso". Muitas prédios devolutos fazem parte de heranças indivisas onde os custos de compra/venda são superiores ao seu valor de mercado,. Por isso ficam abandonados, parece que para sempre, sem que os proprietários sejam responsabilizados nem apoiados.
• Uma Câmara Municipal que se queixa que os fundos do PRR não estão disponíveis para reabilitação de edificios antigos, mas apenas para construção nova, também leva 14 meses para emitir a licença de construção de uma casa dentro do perimetro de segurança da povoação existente.
• Um operador de serviços públicos que se queixa do custo de ter que expandir a sua rede de distribuição, também leva quase um ano a oficializar o ramal de ligação para o restauro de uma ruina num bairro do tempo do Infante D. Henrique.

Cidades, vilas e aldeias compactas, eficientes e sustentáveis ...precisam-se!

Mariana Abrantes de Sousa,

Economista

VER   https://www.ffms.pt/pt-pt/estudos/o-mercado-imobiliario-em-portugal

 https://www.publico.pt/2023/02/19/economia/noticia/habitacao-inacessivel-retrato-territorio-portugues-2038873