Gostei de ler o recente artigo de Luisa Pinto do Público sobre o estudo do Mercado Imobiliário em Portugal coordenado por Paulo Rodrigues e publicado pela Fundação Francisco Manuel dos Santos em ABRIL 2022.
Foram assim tipificados processos de transformação da habitação, que na minha opinião ainda não passam do diagnóstico para a solução. Esta lista de seis processos de urbanização é útil, interessante mas incompleta, se de facto queremos promover um parque habitacional sustentável, tanto para as famílias como para os Orçamentos do Estado e dos Municípios.
1. Expansão urbana (crescimento das áreas urbanas de maior dimensão, originando grande concentração de população, actividades económicas e serviços).
2. Urbanização (passagem de modos de ocupação de baixa densidade para alta densidade, impelida pela migração das populações para os centros urbanos).
3. Declínio urbano (descida da população e envelhecimento demográfico, abandono de infra-estruturas e património edificado).
4. Declínio rural (abandono de áreas rurais, encerramento de serviços, despovoamento progressivo).
5. Contra-urbanização (processo de urbanização de áreas rurais que se situam para além de zonas urbanas ou periurbanas), fora dos perimetros de segurança.
6. Suburbanização (expansão das áreas urbanas para as suas periferias), por vezes clandestina e selvagem.
7. Re-urbanização sustentavel, reabilitação e de "re-purposing" de edifícios antigos e/ou abandonados em bairros devidamente urbanizados para criar cidades e vilas compactas e eficientes com massa-critica sem congestionamento.
Falta incluir a reabilitação e de re-funcionalização (o dito re-purposing") de casas e outros edificios existentes, devolutos, e mais ou menos em situação de degradação e ruína.
Em termos de investimento público, é bem mais eficiente reabilitar casas devolutas e degradadas dentro do perimetro das povoações do que construir novos bairros na periferia. Os bairros existentes já têm todas infraetruturas, água, saneamento, electricidade, telecomunicações, ruas, passeios, etc. Os bairros existentes já têm as escolas, os cafés, as igrejas, as associações, e até as tradições que apoiam a comunidade. Os mediadores do imobiliiaro bem sabem que cada casa devoluta e em ruinas desvaloriza um bairro e que cada casa recuperada e habitada pode ajudar a restaurar um bairro degradado.
O enfoque do estudo nas freguesias e municípios é certeiro e importante. Mas não basta.
Há processos e politicas nacionais que têm contribuido bastante mais para a degradação e inacessibilidade da habitação do que o aumento da procura.
- A compra e venda de imóveis é dos processos mais burocráticos em Portugal. As licenças camarárias são uma dor de cabeça e as escrituras são uma "dor de bolso". Muitas prédios devolutos fazem parte de heranças indivisas onde os custos de compra/venda são superiores ao seu valor de mercado,. Por isso ficam abandonados, parece que para sempre, sem que os proprietários sejam responsabilizados nem apoiados.
- Uma Câmara Municipal que se queixa que os fundos do PRR não estão disponíveis para reabilitação de edificios antigos, mas apenas para construção nova, também leva 14 meses para emitir a licença de construção de uma casa dentro do perimetro de segurança da povoação existente.
- Um operador de serviços públicos que se queixa do custo de ter que expandir a sua rede de distribuição, também leva quase um ano a oficializar o ramal de ligação para o restauro de uma ruina num bairro do tempo do Infante D. Henrique.
Cidades, vilas e aldeias compactas, eficientes e sustentáveis ...precisam-se!
Mariana Abrantes de Sousa,
Economista
VER https://www.ffms.pt/pt-pt/estudos/o-mercado-imobiliario-em-portugal
https://www.publico.pt/2023/02/19/economia/noticia/habitacao-inacessivel-retrato-territorio-portugues-2038873